الحماية القانونية و القضائية لاطراف العلاقة التعاقدية

المحتوى

تتناول هذه الرسالة موضوع بيع العقار في طور الإنجاز باعتباره أحد أهم التصرفات العقارية الحديثة التي ظهرت نتيجة الحاجة المتزايدة إلى السكن وتطور المعاملات العقارية بالمغرب. فقد أصبح العقار يحتل مكانة اقتصادية واجتماعية مهمة باعتباره وسيلة لتحقيق الاستقرار الاجتماعي ومصدراً من مصادر الثروة الوطنية، مما دفع المشرع المغربي إلى التدخل لتنظيم هذا النوع من البيوع وتوفير حماية قانونية للأطراف المتعاقدة، خاصة المشتري باعتباره الطرف الأضعف في العلاقة التعاقدية.

ويقصد ببيع العقار في طور الإنجاز ذلك الاتفاق الذي يلتزم بمقتضاه البائع بإنجاز عقار داخل أجل محدد وفق المواصفات المتفق عليها، بينما يلتزم المشتري بأداء الثمن تبعاً لتقدم الأشغال، مع احتفاظ البائع بصفته كصاحب المشروع إلى حين انتهاء عملية البناء. وقد تدخل المشرع المغربي لتنظيم هذا النوع من البيوع لأول مرة بموجب القانون رقم 44.00، غير أن تطبيقه العملي أظهر مجموعة من النقائص والإشكالات، مما أدى إلى تعديله وتتميمه بالقانون رقم 107.12 سنة 2016 بهدف تعزيز حماية المتعاقدين وتحقيق نوع من التوازن العقدي.

ويتميز عقد بيع العقار في طور الإنجاز بكونه عقداً مسمى نظمه المشرع ضمن مقتضيات خاصة من قانون الالتزامات والعقود، كما أنه عقد ملزم للجانبين، بحيث يرتب التزامات متبادلة بين الطرفين؛ فالبائع يلتزم بإنجاز البناء وتسليمه، والمشتري يلتزم بأداء الثمن حسب مراحل تقدم الأشغال. كما يعتبر عقداً شكلياً، إذ لا يكفي فيه مجرد التراضي، بل يشترط تحريره وفق الشكلية القانونية بواسطة الجهات المؤهلة، حمايةً للأطراف وضماناً لاستقرار المعاملات العقارية.

ويمر إبرام هذا العقد بعدة مراحل أساسية، تبدأ أحياناً بعقد التخصيص الذي أقره القانون 107.12 كمرحلة اختيارية قبل العقد الابتدائي، بهدف تنظيم مرحلة الحجز وتمكين المشتري من ضمان حقوقه. ثم يأتي العقد الابتدائي الذي لا يمكن إبرامه إلا بعد الحصول على رخصة البناء، والذي يجب أن يتضمن مجموعة من البيانات المتعلقة بهوية الأطراف، والعقار، والثمن، والضمانات، كما منع المشرع أداء أي مبالغ قبل توقيع العقد الابتدائي أو عقد التخصيص. وبعد انتهاء الأشغال والحصول على رخصة السكن أو شهادة المطابقة وأداء باقي الثمن يتم إبرام العقد النهائي الذي يؤدي إلى انتقال الملكية وفق الشروط القانونية.

وقد أحاط المشرع المغربي المشتري بمجموعة من الضمانات القانونية، من أهمها إلزام البائع بإعداد دفتر التحملات الذي يحدد مكونات المشروع والخدمات والتجهيزات وآجال الإنجاز والتسليم، وذلك حتى يكون المشتري على علم كامل بمواصفات العقار الذي يرغب في اقتنائه. كما فرض على البائع تقديم ضمانات مالية تتمثل في ضمانة إنهاء الأشغال أو ضمانة استرجاع الأقساط المؤداة في حالة عدم تنفيذ العقد، بهدف حماية أموال المشتري من الضياع.

ومن بين أهم وسائل الحماية كذلك التقييد الاحتياطي، حيث سمح القانون للمشتري، إذا كان العقار محفظاً، بإجراء تقييد احتياطي بناء على العقد الابتدائي عندما تتجاوز التسبيقات المؤداة 50% من ثمن البيع، وذلك للحفاظ على حقوقه ومنع التصرف في العقار بما يضر بمصلحته. كما اشترط المشرع عدم اعتبار العقار منجزاً إلا بعد الحصول على رخصة السكن أو شهادة المطابقة، باعتبارها دليلاً على احترام قواعد البناء والتعمير ومطابقة الأشغال للمواصفات القانونية.

وفي المقابل، رتب القانون مجموعة من الالتزامات على عاتق البائع، حيث يجب عليه إنجاز العقار وفق التصاميم ودفتر التحملات، واحترام أجل الإنجاز، وتسليم العقار، وضمان حقوق المشتري من خلال ضمان التعرض والاستحقاق والعيوب. وفي حالة تأخر البائع عن تنفيذ التزاماته، خاصة التأخر في الإنجاز، يمكن ترتيب تعويض لفائدة المشتري وفق الضوابط القانونية.

أما المشتري فيتحمل بدوره مجموعة من الالتزامات، أهمها أداء الأقساط المالية حسب تقدم الأشغال، واحترام الشروط المتفق عليها في العقد، وتسلم العقار بعد إنجازه وفق المواصفات المطلوبة.

ويظهر الدور القضائي في هذا المجال من خلال تدخل القضاء لحماية الحقوق التعاقدية، وتفسير العقود، وترتيب المسؤولية عند الإخلال بالالتزامات، وتحقيق التوازن بين مصالح البائع والمشتري، خاصة في الحالات التي تظهر فيها شروط تعسفية أو تأخر في تنفيذ المشروع أو إخلال بالمواصفات المتفق عليها.

وخلاصة القول، فإن بيع العقار في طور الإنجاز يمثل وسيلة حديثة لتسهيل الحصول على السكن وتشجيع الاستثمار العقاري، غير أنه يطرح العديد من المخاطر المرتبطة بكون العقار غير موجود بشكل نهائي عند إبرام العقد. لذلك جاء تدخل المشرع المغربي من خلال القانونين 44.00 و107.12 لإرساء نظام حمائي يقوم على الشكلية، والإعلام، والضمانات المالية، ورخص البناء والمطابقة، والتقييد الاحتياطي، مع منح القضاء دوراً أساسياً في ضمان احترام الالتزامات وتحقيق الأمن العقاري.